1-Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, halk arasında daha yaygın olarak bilinen diğer adıyla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri: arsa sahiplerinin arsa payını devretmeyi, yüklenicinin ise bağımsız bölümlerin inşaatını tamamlayıp bunlardan birini veya birkaçını arsa sahiplerine teslim etmeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ortaya çıkması muhtemel en küçük hatada dahi tapu iptal ve tescil davası tazminat davası ve alacak davası gibi çözümü uzun yıllar gerektiren hukuki uyuşmazlıklar meydana getirebilmektedir. Bu nedenle gerek sözleşmenin hazırlanması aşamasında, gerekse halihazırda usulüne uygun olarak imza altına alınmış olan, mevcut ve geçerli bir sözleşmeden kaynaklı olarak dava açılması aşamasında alanında uzman bir gayrimenkul avukat ile görüşülüp hukuki danışma ve dava temsil desteği alınmasında fayda bulunmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, çifte tipli, karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahiplerinin arsa paylarını devretmeyi üstlenmesi esasen satış sözleşmesinin asli edimiyken, yüklenicinin bağımsız bölümleri meydana getirip arsa sahiplerine teslim etmesi eser sözleşmesinin asli edimidir. Hal böyle olunca bu sözleşme tipine ilişkin hukuki meselelerde hangi hukuk kurallarının ne şekilde uygulanacağı sorunu söz konusu olabilmektedir. Uyuşmazlık halinde eser sözleşmesi ile satış sözleşmelerine dair mevzuat hükümleri ve yargı kararlarıyla şekillenen uygulama kuralları kullanılmaktadır. Eser sözleşmeleri ve satış sözleşmelerine ilişkin kuralların kendi aralarında çatışması halinde olayı inceleyen hakim tarafından örf ve adet ile hakkaniyete uygun bir karar verilmesi gerekecektir. Çatışma ve hukuki uyuşmazlıklara gebe olması muhtemel olan sözleşme boşluklarının doldurulması için emsal nitelik taşıyan Yargıtay kararları, kimi zaman adaletin tecelli edip etmediği tartışmalarını gündeme getirseler de adeta karanlığa ışık tutan birer yol gösterici görevi görmektedir. Dolayısıyla daha henüz sözleşme hazırlığı aşamasındayken bile, sözleşme hükümlerinin Yargıtay’ın kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklara ilişkin vermiş olduğu içtihatlar dikkate alınarak düzenlenmesi son derece önem arz etmektedir.

Burada yüklenici(müteahhit), aşağıda detaylı olarak açıklayacak olduğumuz üzere: Yalnızca sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz, sözleşme ve eklerine, inşaata ilişkin mimari taslak ve projelere, teknik şartnameye uygun eser meydana getirilmelidir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Resmi Şekil Şartı

 

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin hükümler barındırdığından dolayı resmi şekilde yapılması gereken sözleşmelerdendir. Noter huzurunda resmi şekil şartına uygun bir şekilde düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Sözleşme, noter tarafından tanzim edilmelidir.

Geçersizlik halinde, yalnızca tarafların birbirlerine yönelik olarak gerçekleştirmiş oldukları edimlerin Türk borçlar Kanunumuzda yer alan sebepsiz zenginleşme hükümlerine uygun olarak iadesi söz konusu olabilecektir. Ancak dürüstlük kuralını düzenleyen  Türk medeni Kanunumuzun 2. maddesi gereğince, hakkın kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz, bu nedenle şekle aykırılık hususunun dürüstlük kuralına aykırı olarak ileri sürülmesi halinde, uyuşmazlığa konu olan sözleşme, usulüne göre hazırlanmış ve geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sonuçlarını doğurur.

Arsa Sahibi ve Müteahhidin Karşılıklı Yükümlülükleri

Arsa sahipleri ve yüklenicinin karşılıklı hak ve yükümlülükleri, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriğine göre belirlenmelidir. Bu anlamıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, sözleşmenin her iki tarafının hukuki statüsünü karşılıklı olarak tanımladığı ve ortaya koyduğu hususu gözden kaçırılmamalıdır. Dolayısıyla genel kabul gören kurallardan bahsedilebilecek olsa da, her somut olay açısından farklı uygulamaların da söz konusu olabileceği hususu gözden kaçırılmamalıdır. Örneğin: Uygulamada kural olarak inşaatın tamamlanması akabinde iskan ruhsatı(yapı kullanma izin belgesi) alınması yükümlülüğünün yükleniciye yükletildiği görülmekteyse de, sözleşmede aksi yönde bir düzenleme olması halinde bu yükümlülük arsa sahibine de yükletilebilir.

Arsa sahibi ve müteahhit; gerek kanundan, gerekse taraflar arasında imza altına alınan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve teknik şartnameden kaynaklanan çeşitli hak ve yükümlülüklere sahiptir:

• Arsa Sahibinin Teslim Edeceği Arsanın İmar/Parsel İşlemlerinin Yapılmış Olması

• İnşaatın Yapılacağı Arsaya Sözleşmede Kararlaştırılan Miktarda Bağımsız Bölüm İnşa Edilebilmesinin Mümkün Olması

• Arsa Sahibinin Arsayı İnşaata Uygun Bir Şekilde Müteahhide Teslim Etmesi

• Arsa Sahibinin Yüklenicinin Payına Düşen Arsa Paylarını Devretmesi

• İnşaat Projesinin Çizilmesi ve Belediyeye Tasdik Ettirilmesi

• Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Zamanında ve Eksiksiz İnşa Etme Yükümlülüğü

• Müteahhidin Bağımsız Bölümleri Eksiksiz ve Projeye Uygun Biçimde Arsa Sahiplerine Devretmesi

• Müteahhidin Özen Yükümlülüğü

• Müteahhidin Sadakat Yükümlülüğü

• Müteahhidin İşi Bizzat Yapma Yükümlülüğü(Kural)

• Müteahhidin İşi Kendi Gözetiminde Yaptırma Yükümlülüğü

• Müteahhidin İnşaat Alanı ve Çevresinin Güvenliği İçin Gerekli Tedbirleri Alma Yükümlülüğü

• Müteahhidin Gerekli Araç ve Gereçleri Sağlama Yükümlülüğü

• Müteahhidin Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

• Müteahhidin İskan/Oturma İzni Alma Borcu

Tüm bunlara ek olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin içeriği önemle dikkate alınmalıdır. Çünkü yukarıda paylaşmış olduğumuz yükümlülüklerin bir kısmı, sözleşme hükümlerinde aksi yönde düzenlenebilmektedir. Ayrıca sözleşme metninde, yukarıda saymış olduklarımız haricinde, yüklenici veya arsa sahipleri aleyhine başkaca herhangi bir yükümlülük söz konusu edilmiş olabilir. Dolayısıyla yüklenicinin veya arsa sahiplerinin yükümlülüklerinin bu saymış olduklarımızla sınırlı olmayacağı hususu gözden kaçırılmamalıdır.

 

b) Alacağın Temliki Sözleşmesi

Uygulamada müteahhitler tarafından henüz inşaat halindeki taşınmazların, noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlemek suretiyle satışı yerine, müteahhitin satış ofislerinde adi yazılı şekilde düzenlenen sözleşmelerle satışa sunulduğu görülmüştür. Geçmişte bu sebeple üçüncü kişiler yönünden birçok mağduriyet yaşanmış ve Yargıtay’ın ilgili hukuk daireleri arasında da fikir ayrılıkları oluşmuştur.

Bu nedenle Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararı ile içtihatlar birleştirilmiş ve çeşitli şartların varlığı halinde üçüncü kişi ile müteahhit arasındaki sözleşme alacağın temliki olarak kabul edilmesi yoluyla hüküm kurulmuş; böylece üçüncü kişilere müteahhit ve arsa sahiplerine tapu iptali ve tescil davası ile birlikte terditli olarak tazminat ve taşınmaz satış bedelinin iadesini talep etme imkanı tanınmıştır.

Dolayısıyla müteahhit, TBK 183. vd. maddelerinde yer alan “alacağın devri/alacağın temliki” hükümlerine dayanarak 3. kişilerle adi yazılı sözleşme akdedebilir. Bu sözleşme, hukuken tapulu taşınmazın satışı veya taşınmaz satış vaadi değil, yukarıda belirtmiş olduğumuz üzere alacağın temliki niteliğindedir.

Bu durumda, 3. kişilerin ayni nitelikli bir hakkı söz konusu olmasa dahi alacağın temliki hükümlerine göre arsa sahiplerine yönelik yükümlülüklerini yerine getirmiş olan müteahhit ile bu tip bir alacağın temliki sözleşmesi akdetmiş olan 3. kişiler, arsa sahiplerine yönelik olarak tescil talebinde bulunabileceklerdir. Ancak yüklenicinin arsa sahibine olan yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması halinde, 3. kişilerin bu sözleşmeden doğan hakları ayni nitelikli olmadığından dolayı yalnızca müteahhidin şahsi sorumluluğu yoluna gidilebilecek, yani kural olarak arsa sahiplerine karşı herhangi bir hak ve talep yöneltilemeyecektir.

Arsa sahiplerine karşı açılacak olan temliken tescil talepli tapu iptali ve tescil davalarında arsa sahipleri ile müteahhit arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu nedenle her ne kadar tapu maliki olmasa da, müteahhit de bu davada davalı olarak gösterilmelidir. Açılacak olan bu tapu iptali ve tescil davasında temliken tescilin yanında terditli olarak taşınmazın bedeli de talep edilebilir; ancak bundan dolayı kusuru bulunmayan arsa sahipleri değil, müteahhit sorumlu olacaktır.

Eğer müteahhit, arsa sahiplerine karşı sorumluluklarını yerine getirmemişse, arsa sahipleri müteahhite karşı ileri sürebilecekleri defileri 3. kişiye karşı da ileri sürebileceklerdir. Bu durumda eksik iş bedeli alanında uzman bilirkişilere hesaplattırılabilir ve eksik iş bedelinin depo edilmesi için 3. kişiye mahkeme tarafından süre verilebilir. Üçüncü kişinin söz konusu eksik iş bedelini mahkemenin göstereceği yere nakden depo etmesi akabinde eksiklikler de ortadan kalkmış olacağından dolayı tapu iptali ve üçüncü kişi adına tesciline karar verilebilir. Aksi takdirde yalnızca tazminat talebi kabul edilerek taşınmaz bedelinin müteahhit tarafından üçüncü kişiye ödenmesine karar verilir.

Müteahhitten taşınmaz satın almış olan üçüncü kişilerin hukuki durumuna dair detaylı bilgi almak için konuya ilişkin yazmış olduğumuz makaleyi inceleyebilirsiniz: 

 

Ya boş bir arsaya bina yapılması veya var olan bir binanın yeniden yapılması için müteahhit (yüklenici) veya inşaat şirketleri ile arsa sahipleri kat karşılığı inşaat sözleşmeleri yaparlar. Bu sözleşmeler özensiz hazırlandıysa veya uzmanlardan yardım alınmadıysa inşaat aşamasında pek çok sıkıntı yaşanır. Sonunda inşaat şirketi veya müteahhit ile arsa sahipleri mahkemelik olur veya inşaatın bitmesi sürüncemede kalır.

Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek, bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi inşaatın karşılığında bir gayrimenkul hissesi devretmeyi üstlendiği için bu sözleşmeler tapu dairesince veya noterlikçe düzenlenmelidir. Bu şart, Borçlar Kanunu madde 237, Türk Medeni Kanunu madde 706, Noterlik Kanunu madde 60 ve Tapu Kanunu’nun 26. maddesi gereği yasal zorunluluktur. Yargıtay’ın yerleşik görüşü de bu doğrultudadır (1).Şekil şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçerli değildir. Ancak bu geçersiz sözleşmeye rağmen inşaatın çoğu bitmişse, arsa sahibi “bu sözleşme geçersiz, ben arsayı veya daireyi vermiyorum” diyemez. Bu geçersizlik işin başında veya ortasına yakın bir aşamada ileri sürülebilir, işin çoğu bittikten sonra kötüniyetli olarak “bu sözleşme geçersiz” denemez.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılabilmesi ve sözleşmenin uygulanabilmesi için öncelikle inşaat yapılacak arsanın, üzerine inşaat yapılmaya müsait olması gerekmektedir. Bunun için de arsanın imara uygun olması gerekir. Bu vasıfta değilse bununla ilgili olarak yapılan sözleşme de başından itibaren geçersiz sayılacaktır (2). Bunun yanı sıra, inşaatın yapılacağı arsaya sözleşmede kararlaştırılan miktarda bağımsız bölüm inşasının da mümkün olması gerekir. Bu nedenle anlaşmadan önce belediyeden imar durumu çıkarılıp buna göre sözleşme şartları kararlaştırılması faydalı olacaktır. Sözleşmede, proje ile inşası gerçekleştirilecek bağımsız bölüm, miktar (m2) ve konum paylaştırılmasının detaylı olarak yapılması ileride oluşabilecek uyuşmazlıkların çözümünde yararlı olacaktır.

Sözleşmeye konu inşaatın başlayabilmesi, inşaat projesi çizilerek belediyeye tasdik ettirilmesine bağlıdır. Sözleşmede ayrıca bir düzenleme bulunmuyorsa, belediyeye başvurma yükümlülüğü arsa sahibine düşer. Ruhsat alınması müteahhide bırakılmışsa bu hususun da ayrıca sözleşmede belirtilmiş olması ve arsa sahiplerinden gerekli vekaletlerin alınmış olması gerekmektedir.

İnşaat süresi, sözleşmede başka şekilde bir düzenleme yoksa, genelde belediyeden inşaat ruhsatı alınması sonrasında işlemeye başlar. Bu nedenle ruhsat alınması için, sözleşmede mutlaka belli bir süre gösterilmiş olmalıdır. Aksi takdirde yüklenici tarafından inşaatın başlangıcı sürüncemede bırakılarak, arsa sahiplerinin mağdur olmalarına sebebiyet verilebilir. İnşaatın kararlaştırılan sürede bitirilememesi halinde ne gibi müeyyidelerin uygulanacağı da sözleşmede belirtilmelidir.

Sözleşmeye göre ya başlangıçta bir bölüm arsa tapusunun inşaat şirketine devri yapılır veya inşaatın belli aşamalarında müteahhide kat irtifaklı tapu ile daire verilmesi mümkün olabilir. Müteahhit hak ettiği daireleri satarak, inşaata devam edebileceğinden, bu yöndeki gecikme onun işi zamanında bitirmesine engel olabileceği gibi, müteahhide iş sonunda verilmesi gereken bağımsız bölüm tapularının başlangıçta verilmesi de arsa sahibi, yönünden riskli bir işlem olacaktır. İdeal olan inşaatın gerçekleşme oranına göre belli aşamalarda tapu verilmesidir. Başlangıçta tapular verilirse müteahhidin bunları sattıktan sonra işi yarım bırakıp gitmesi durumunda hem arsa sahipleri, hem de daire alanlar zor durumda kalmaktadırlar. Bu durum özellikle ekonomik kriz dönemlerinde sıkça görülmektedir. İnşaat maliyetleri ve yapılacak bağımsız bölümlerin tahmini değerleri belirlenerek inşaatın belli aşamalarında bir veya birkaç bağımsız bölümün tapusunun verileceği kararlaştırılabilir. İdeal olan son bir veya iki bağımsız bölüm tapusunun müteahhit tarafından oturma izni alınmasından sonra verilmesidir.

Sözleşme hükümlerinde kat irtifakı tesisinin, ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağı, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağı açık olarak belirtilmelidir. Yine inşaat süresince emlak vergilerinin kim tarafından ödeneceği, SGK primlerinin kime ait olacağı, iş kazası durumunda arsa sahibinin sorumluluğa ortak olup olmayacağı gibi hususlar da sözleşmede yer almalıdır.

Sözleşmede yapılacak inşaatın kalitesi, kullanılacak malzeme, ortak yerler ve arsa sahibine ait dairelerin ne şekilde inşa edileceği ayrıntılı şekilde açıklanmalıdır. Bu konuda, uzman bir heyet oluşturularak, inşaatta kullanılacak malzeme detaylı olarak hazırlattırılıp, sözleşme eki olarak kabul edilmesi oldukça faydalı olacaktır. Bu gibi detaylar üzerinde sözleşme ile ne kadar ayrıntılı düzenlemeler yapılırsa ilerde taraflar arasında çıkabilecek olası uyuşmazlıklar da o nispette azalacaktır. Yüklenicinin arsa sahibine düşen daireleri iskan (oturma) ruhsatının alınması ile teslim edeceği de düzenlenmelidir.

Sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmeyen tarafa ilişkin cezai şartlar da tarafların haklarını güvence altına almak için bir yoldur. Yine sözleşmenin fesih edilmesi, inşaatın yarım kalması halinde arsa sahibinin hakları, inşaat şirketinin yapılan inşaata ilişkin arsa sahibinden ne alabileceği, başka bir müteahhitle inşaata nasıl devam edileceği kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ayrıntılı olarak düzenlenmelidir.

Yıkılan binaya ilişkin ve inşaat süresince yapılacak kira yardımlarına ilişkin teminat verilmesi veya alınması da bu tip sözleşmelerdeki en önemli konulardandır.

İnşaat sözleşmelerindeki bir başka önemli konu, inşaat bittikten sonra binanın veya sitenin nasıl yönetileceğine ilişkin yönetim planının nasıl hazırlanacağıdır. İnşaat şirketleri yapılan işlemler için vekalet aldığından, ellerinde bulunan bir “yönetim planı”nı tapuya işletirler. Oraya özgü bir yönetim planı hazırlanmadığından, bina bitip oturmaya başlanınca masraflarla veya ortak yerlerin kullanılması ile ilgili birçok can sıkıcı sürprizle karşılaşılabilir. Bu yüzden mutlaka sözleşmeye yönetim planının taraflarca birlikte hazırlanacağı yönünde düzenleme koyulması ve yönetim planı için konunun uzmanlarından yardım alınması gereklidir.

Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki bu konular uzman kişilerden yardım alınarak hazırlanmalı ve tüm olasılıklar düşünülerek ayrıntılı düzenlemeler içermelidir.

(1) Y. 15. HD. 11. 07. 2005 tarih, 2004/5895 E.,2005/4170K. nolu kararı.
(2) YHGK. 06.10.2004 tarih, 2004/13-420 E., 2004/443 K. nolu kararı.

https://www.daglarhukuk.com/hakaret-sucu-ve-cezasi/

https://www.daglarhukuk.com/haksiz-yapinin-turk-hukukundaki-gelisimi/

https://www.daglarhukuk.com/haberlesmenin-gizliligini-ihlal-sucu-nedir/