I. Haksız Yapının Türk Hukukundaki Gelişimi
743 sayılı Türk Kanunu Medenisinde (mülga) haksız yapı hükümleri…
“Arsa üzerine inşaat” başlığı altında, 648, 649 ve 650. maddelerinde düzenlenmiştir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununda ise bu hükümler, “Arazideki Yapılar” başlığı altında 722 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. Haksız yapının Türk Hukukunda tarihsel gelişimini açıklamak için TMK’da haksız yapı hükümlerinde yer alan, Türk Kanunu Medenisinden farklı ve benzer düzenlemelere değineceğiz. İlk olarak, Türk Kanunu Medenisinin haksız yapıya ilişkin hükümlerine bakıldığında, “yapı” kavramı yerine “bina” kavramının kullanılmış olduğu görülmektedir4
Doktrinde baskın görüşe göre, yapı kavramı salt binadan ibaret,değildi5 ve bina kavramı, yapı kavramından daha dar, somut bir kavramı ifade ederdi…
Bina ile birlikte sair yapılar da haksız yapı sayılabileceğinden, mülga kanunun haksız yapıya ilişkin hükümlerinde kullanılması tercih edilen “bina” kavramının, hukukumuzda haksız yapı kavramını tam anlamıyla karşılamadığı açıktı.
Haksız Yapının Türk Hukukundaki Gelişimi
Nitekim, doktrindeki bu eleştirilere karşılık, TMK’da “bina” kavramının kullanılması terk edilmiş, “yapı” kavramına yer verilmiştir. Türk Kanunu Medenisinin 648/I maddesinde, bir kimse kendi malzemesini kullanarak başkasının arazisinde veya başkasının malzemesini kullanarak kendi arazisinde “bina” meydana getirdiğinde, meydana getirilen “bina”nın arazinin
bütünleyici parçası olacağı düzenlenmişti. Böylece, bütünleyici parça hususunda 4721 sayılı Kanunun 722/I maddesi ile 743 sayılı Kanunun 648/I maddesinde paralel
düzenlemelere yer verilmiştir… Haksız Yapının Türk Hukukundaki Gelişimi
Türk Kanunu Medenisinin 648/I maddesine göre,
“Bir kimse başkasının inşaat levazımiyle kendi arsası üzerine yahut kendi levazımiyle başkasının arsası üzerine bina yapmış olsa bu levazım, arsanın mütemmim cüzü olur.”
TMK m. 722 hükmüne göre ise,
“Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.” Türk Kanunu Medenisinin 648 vd. maddelerinde, haksız yapının üçüncü türü olan bir kimsenin başkasının malzemesi ile başkasının arazisinde haksız yapı meydana getirmesi durumu düzenlenmemiştir. TMK’nın 722. maddesi, mülga kanunun 648. maddesine karşılık gelmekte olup, m. 648 hükmünden farklı olarak, 4721 sayılı Kanunun 722. maddesinde, uygulamada rastlanan bir durum olan üçüncü bir kişi tarafından, başkasının malzemesiyle başkasına ait arazide meydana getirilen yapıların da arazinin bütünleyici parçası sayılacağı düzenlenmiştir. Haksız Yapının Türk Hukukundaki Gelişimi
Türk Kanunu Medenisinin 650. maddesinde, binanın değerinin açıkça arazinin değerinden fazla olması durumunda, TMK m. 724’ten farklı olarak, arazinin mülkiyetinin devrini talep etme yetkisi sadece iyiniyetli malzeme sahibine verilmiş idi. Ancak TMK m. 724 düzenlemesinde, arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine devrini talep etme yetkisi, iyiniyetli olmak suretiyle ve kanunda aranan diğer şartların da varlığı halinde hem malzeme sahibine hem de arazi sahibine verilmiştir. 4721 sayılı Kanun ile arazi sahibine de bu hakkın verilmesinin yerinde olduğu hususunda doktrinde yer alan görüşlere katılmaktayız…
. Zira, arazi sahibine TMK m. 722 uyarınca malzemenin ve yapının kaldırılması şartlarının oluşmaması durumunda, yalnızca TMK m. 723 uyarınca tazminat ödeme seçeneği tanımak, iyiniyetli arazi sahibini malzeme sahibine karşı haksız yapının meydana getirilmesine sebep olmadığı durumlarda hakkaniyetsiz bir duruma düşürmektedir…
Bir diğer anlatımla, iyiniyetli arazi sahibinin yalnızca TMK m. 723 uyarınca tazminat ödemesi, arazi üzerindeki yapının mülkiyetini istemeyeceği, yapıya karşılık olarak ödeyeceği tazminatın ekonomik gücünün üstünde olması9 gibi durumlarda, arazi sahibi için bir zorunluluk olarak karşımıza çıkacaktır. Bir diğer yandan, özellikle üzerindeki yapının değerine oranla daha az bir değere sahip olan arazinin sahibini daha pahalı bir yapının bedelini ödemek zorunda bırakmak da hakkaniyetli değildir..
Haksız Yapının Türk Hukukundaki Gelişimi, Haksız Yapının Türk Hukukundaki Gelişimi
II. Haksız Yapının Meydana Getirildiği Arazinin Özel Mülkiyete Konu Olması
TMK’nın 722 vd. maddelerinde düzenlenen haksız yapı hükümlerinin uygulanabilmesi için bir diğer unsur arazinin özel mülkiyete konu olmasıdır59 Nitekim devletin hüküm ve tasarrufunda olan arazilerde meydana getirilen yapılarda haksız yapı hükümlerinin uygulanması mümkün değildir60. Örneğin ormanlar, deniz, göl, nehir kenarları, mera, yaylak ve kışlaklar için TMK m. 722 vd. hükümlerinin uygulanması söz konusu olmayacaktır..
.
Genel kural devletin hüküm ve tasarrufunda olan arazilerde meydana getirilen yapılarda haksız yapı hükümlerinin uygulanmaması iken, devletin hüküm ve tasarrufunda olup, özel hukuk hükümlerine tabi olan yerlerde meydana getirilen haksız yapılar için TMK m. 722 vd. hükümlerinin uygulanacağının kabulü gerekir..
III. Meydana Getirilen Yapının Geçerli Bir Hukuki İlişki
Bulunmadan veya Herhangi Bir Ayni ya da Şahsi Hakka Dayanmaksızın Yapılmış Olması
TMK 722 vd. maddelerinin uygulanabilmesi için yapının malzeme sahibi ve arazi sahibi arasında geçerli bir hukuki ilişki bulunmadan63 veya herhangi bir ayni ya da şahsi hakka dayanmaksızın meydana getirilmiş olması gerekmektedir..
.
Arazi sahibi ile malzeme sahibi arasındaki geçerli bir hukuki ilişki TMK m. 722 vd. hükümlerinin uygulanmasını önleyecektir. Haksız yapı hükümlerinin uygulanmasının mümkün olması için yapının geçerli bir iş görme sözleşmesi gibi bir sözleşme uyarınca meydana getirilmemiş olması gerekir65. Ancak, malzeme sahibi ile arazide yapı meydana getiren üçüncü kişi arasındaki hukuki ilişki arazi sahibi ile malzeme sahibi arasında TMK m. 722 vd. hükümlerinin uygulanmasını önlemeyecektir..
.
Yapının geçerli bir hukuki ilişkiye dayanmaması, taraflar arasında söz konusu yapıya ilişkin herhangi bir hukuki ilişki bulunmaması şeklinde gerçekleşebileceği gibi, tarafların arasındaki hukuki ilişkinin geçersizliği şeklinde de gerçekleşebilir..
.
Sözleşme geçersiz olmakla birlikte, bu sözleşmeye dayanılarak arazi üzerinde bir yapı meydana getirilmişse, haksız yapıya ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır. Taraflar arasındaki sözleşmenin geçersiz olduğu yahut geçerli bir sözleşmeye rağmen sözleşmenin yapı meydana getirilmesi konusunda bir hak sağlamadığı ancak bir yapı meydana getirildiği durumlarda haksız yapıya ilişkin hükümler uygulama alanı bulacaktır..
Arazi sahibi ile yapı sahibi arasında geçerli bir hukuki ilişkinin bulunması yapının haksız yapı olmasına engel olacaktır. Söz konusu hukuki ilişki, TMK m. 722 vd. hükümlerinin değil, taraflar arasındaki o hukuki ilişkinin uygulanmasına sebep olacak olup, tarafların karşılıklı hak ve borçları söz konusu hukuki ilişkiye ait hükümlere göre çözümlenecektir69. Bu hukuki ilişki çoğu zaman arazide yapı meydana getirilmesine ilişkin bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi veya yapıda kullanılacak malzemenin satın alınmasına ilişkin bir satış sözleşmesidir.. Ancak, taraflar arasındaki sözleşmenin haksız yapı hükümlerinin uygulanmasını engellemesi için bu sözleşmenin yapı meydana getirilmesine ilişkin olması veya yapı meydana getirilmesini yasaklaması gerekir71. Zira, salt taraflar arasında herhangi bir hukuki ilişki bulunması, bu hukuki ilişki yapı meydana getirene bu yönde bir hak sağlamıyor veya yasaklama getirmiyorsa, haksız yapı hükümlerinin uygulanmasını engellemeyecektir..
.
Geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ilişkisi içerisinde yapıyı yapan yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılanlar dışında ilave işler meydana getirmesi durumunda, yapılmış olan bu ilave işler haksız yapı olarak değerlendirilmemektedir.
Yüklenici sözleşmede yer almayan ilave işler yaparsa, bu ilave işlerin sözleşme ilişkisi içerisinde yani sözleşmede kararlaştırıldığı gibi paylaştırılması gerekmektedir. Sözleşmede bu ilave işlerin paylaşımı ile ilgili bir hüküm bulunmadığı takdirde, ilave işlerin, sözleşmedeki arsa payları oranında yüklenici ile arazi sahibi arasında paylaşılmak suretiyle çözüme bağlanacağı kabul edilmektedir….
Ancak burada dikkat edilecek husus, bu ilave işlerin imar mevzuatına aykırılık oluşturmamasıdır. Zira bu durumda, kaçak inşaat durumu söz konusu olacağından,
uyuşmazlığın çözümünde artık haksız yapı hükümlerinin uygulanması mümkün olmayacaktır…
Haksız İnşaat ve Taşkın Yapı Davası
Taşkın yapıda yukarıda saydığımız şartlar oluşmuşsa irtifak kurulması veya mülkiyet devri yönünde bir borç doğar dedik. Arazi maliki borcu ifa etmezse yapı malikinin açacağı dava üzerine hakim takdir hakkını kullanarak tayin edeceği bedel karşılığında ya irtifak hakkı kurulmasına ya da mülkiyetin devrine karar verir.
Haksız yapı maliki talepte bulunmadan dava açarsa dava masrafları kendisine ait olur. Talepte bulunmalı, noter kanalı ile ihtar çekmeli ki dava masrafları arazi malikine ait olsun.
Zamanaşımı Süresi: Yukarıda taşkın yapıya 15 gün içinde itiraz edilebileceğine değindik. Bu 15 günlük süre, inşaatı yapanın iyiniyetli olması halinde geçerlidir. Eğer bu ve diğer şartlar sağlanmamışsa 15 günlük süre geçmesine rağmen itiraz edilebilir.
Bu itiraz aslında hukuken el atmanın önlenmesi davası niteliğindedir. Bu şekilde kişi kendi arazini ihlal eden sınırdaşına karşı haksız el atmanın önlenmesini dava edebilir, tazminat ve ecrimisil talep edebilir.
Burada taşkın yapının yıkılması dahi söz konusu olabilir. Bunlar tamamen somut olayın şartlarına bağlıdır. Bununla ilgili olarak el atmanın önlenmesi davası başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.
Benzer şekilde yukarıda bahsettiğimiz haksız yapı (haksız inşaat) ile ilgili talepler de dava yolu ile talep edilecektir. İhkak-ı hak (yani kişinin kafasına göre kendi hakkını kendi almaya çalışması) kişiyi haklı iken haksız konuma düşürür.
Davacı ve Davalı: Davayı yukarıda hak sahibi olarak gösterdiğimiz (malzeme maliki, arazi maliki, üçüncü kişi, arazisine yapı taşan kişi, taşkın yapının sahibi) kişilerden birisi açar. Bu tamamen somut olaya göre kimin hak sahibi olduğuna bağlıdır. Gene davalı da yukarıda saydıklarımızdan birisi olur.
Haksız Yapının Türk Hukukundaki Gelişimi
https://www.daglarhukuk.com/haberlesmenin-gizliligini-ihlal-sucu-nedir/
https://www.daglarhukuk.com/siber-suc-bilisim-hukuku-kisisel-veri/
https://www.daglarhukuk.com/ceza-lehe-kanun-yurumeye-girmesi/
.
.